126억→70억으로 ‘뚝’…재건축 ‘알박기’로 헐값된 흉물 상가

팩트 카드

126억 70억으로의 원문 근거로 확인 가능한 사실만 추렸습니다. 불확실한 부분은 ‘확인 불가’로 표시하세요.

• 7일 부동산 경매 전문업체 지지옥션에 따르면 강동구 상일동 ‘고덕자이’ 단지 내 공실 상가 (원문)(토지 194평·건물 136평)가 지난 2월19일 70억 원에 낙찰됐다.
• ⓒ News1 전준우 기자 고덕주공6단지를 재건축한 ‘고덕자이’는 2010년 상가 (원문) 조합원을 제외한 채 재건축조합 설립 인가를 받고 재건축을 추진했다.
• 이를 위해 조합 측은 법원에 토지 분할 소송을 냈고, 2011년 8월 아파트 재건축 부지와 상가 (원문) 부지가 분할됐다.
• 강동구 명일동 삼익그린맨션1차를 재건축한 삼성물산(028260) 시공의 ‘래미안 솔베뉴’도 2019년 입주를 시작한 신축 단지이지만, 상가 (원문)는 함께 재건축하지 않아 노후화된 상태다.
• 이주현 지지옥션 선임연구원은 “1순위 근저당권자가 계속되는 유찰로 채권 손실을 우려해 매입한 사례”라며 “해당 상가 (원문)는 아파트와 통합 재건축이 이뤄지지 않았고, 공실로 방치된 상태인데 따로 재건축하기에는 사업성이 높지 않아 여러 차례 유찰된 것으로 보인다”고 말했다.
• 이후 지에스건설(006360)이 시공을 맡은 고덕주공6단지는 1824세대 규모의 ‘고덕자 (원문)이’로 탈바꿈했고, 2021년 입주를 시작했다.
• 고덕주공6단지 상가 (원문) 통합 재건축 진행 안 하고 ‘공실’로 방치 사업성 낮아 경매 계속 유찰…채권자인 대부업체가 결국 인수 서울 강동구 상일동 ‘고덕자이’ 앞 상가가 공실로 문 닫혀있다.
• ⓒ News1 전준우 기자 (서울=뉴스1) 전준우 기자 = 통합 재건축을 거부해 흉물로 방치된 상가 (원문)가 경매에서 감정가보다 50억 원이나 내려간 헐값에 겨우 낙찰됐다.
• 개포시영 아파트(개포래미안포레스트) 안에 있던 중심 상가 (원문)만 따로 떼어내 근린생활시설(상가) 68실, 아파트 28가구 규모의 주상복합단지 ‘개포자이르네’가 지어졌다.
• 애초 감정가는 126억 원으로 책정됐으나 3번의 유찰 끝에 채권자인 (원문) 한 대부업체가 70억 원에 매입하기로 했다.

결론 먼저: 126억 감정 상가가 70억에 낙찰된 핵심은 ‘통합 실패’다

서울 강동구 상일동 고덕자이 단지 내 상가가 경매에서 70억 원에 낙찰됐다. 출발점이 된 감정가가 126억 원이었다는 점을 감안하면 가격 하락 폭이 매우 크다. 이번 사례의 본질은 단순한 경기 침체라기보다, 아파트와 상가가 통합 재건축되지 못한 구조적 문제에 있다. 고덕주공6단지를 재건축한 뒤 아파트는 신축으로 전환됐지만, 상가는 공실로 남아 노후화가 심화됐고, 그 결과 경매에서도 여러 차례 유찰된 뒤 채권자인 대부업체가 인수한 흐름으로 정리된다.

즉, ‘재건축 단지 안 상가’라는 입지만으로 가치가 자동 보장되는 것은 아니다. 통합이 깨지고, 따로 사업을 해야 하는 상태가 되면 사업성 저하가 곧 가격 할인으로 이어질 수 있다는 점이 이번 건에서 선명하게 드러났다.

사건 배경: 고덕주공6단지 재건축과 상가 부지의 분리

이번 이슈를 이해하려면 시간 순으로 봐야 한다. 고덕자이는 고덕주공6단지를 재건축한 아파트 단지다. 보도에 따르면 재건축 추진 단계에서 상가 조합원을 제외한 채 조합 설립 인가가 이뤄졌고, 이후 법원 소송을 거쳐 아파트 재건축 부지와 상가 부지가 분할됐다. 이 분리 결정은 이후 결과를 사실상 고정했다. 아파트는 대단지 신축으로 완성됐지만, 상가는 같은 속도로 정비되지 못했다.

결국 단지의 외형은 새 아파트 중심으로 바뀌었는데, 상가만 따로 남아 공실로 방치되는 장면이 만들어졌다. News1 전준우 기자 보도 문맥에서도 확인되듯, ‘같은 생활권 안의 서로 다른 시간대’가 형성된 셈이다. 한쪽은 2021년 입주를 시작한 신축, 다른 한쪽은 활용도가 떨어진 노후 상가라는 비대칭이 가치평가에 직접 영향을 줬다.

핵심 타임라인 요약

시장에 준 신호: ‘입지’보다 ‘정비 구조’가 가격을 좌우할 수 있다

이번 건은 강동구, 특히 상일동처럼 주거 수요가 형성된 지역에서도 상가 가치가 자동으로 유지되지 않는다는 점을 보여준다. 일반적으로 재건축한 아파트 주변 상권은 기대감이 크지만, 상가가 통합 정비에서 이탈하면 오히려 공실 리스크가 누적될 수 있다. 지지옥션 측 분석처럼 유찰이 반복되면 채권 손실 우려가 커지고, 채권자인 쪽이 방어적으로 인수하는 시나리오가 실제로 발생한다.

비슷한 맥락의 사례로, 다른 단지에서도 상가와 아파트 소유주 간 분쟁으로 분리 재건축이 진행된 경우가 언급된다. 또한 명일동 래미안 솔베뉴처럼 신축 아파트와 별개로 상가가 함께 재건축되지 않아 노후화가 남는 사례도 보도 범위 안에 있다. 개포시영 아파트의 중심 상가를 따로 떼어 개발한 사례가 소개된 점도, ‘따로 개발’이 예외적 사건이 아니라는 시그널로 읽힌다.

다만 세부 수익률, 향후 재개발 가능성, 임대 회복 속도 등은 제공된 자료만으로는 확인 불가다. 따라서 단정 대신, 구조 리스크를 우선 점검하는 접근이 필요하다.

왜 ‘헐값’이 되었나: 3가지 구조 요인

첫째, 통합 재건축 부재다. 상가와 아파트가 같은 생활권이어도 사업 단위가 분리되면 가치 재평가 방식이 달라진다. 둘째, 공실 장기화다. 공실로 방치된 상가는 운영 현금흐름이 약해 경매 매수층이 얇아진다. 셋째, 독립 재건축의 낮은 사업성이다. 따로 추진해야 하는 순간 인허가·자금·수익성 장벽이 높아져 유찰 가능성이 커진다.

실전 체크리스트: 재건축 단지 내 상가 볼 때 꼭 확인할 7가지

1) 부지 관계: 아파트와 상가 부지가 통합인지 분할인지 먼저 확인한다.
2) 정비 이력: 조합 설립, 소송, 분할 시점 등 과거 의사결정 흐름을 본다.
3) 공실 상태: 단기 공실인지 장기 공실인지 구분한다. ‘공실로’ 방치됐다는 표현이 나오면 경고 신호다.
4) 경매 이력: 유찰 횟수와 낙찰 주체를 본다. 채권자인 매수인지도 중요하다.
5) 독립 사업성: 상가만 따로 재건축 가능한지, 가능해도 수익 구조가 나오는지 점검한다.
6) 단지 연동성: 재건축한 아파트와 상가가 실제 생활 동선에서 연결되는지 확인한다.
7) 정보 공백: 임대료 추이·공실률·추가 권리관계 등 핵심 수치가 없으면 ‘확인 불가’로 두고 보수적으로 판단한다.

FAQ

Q1. 왜 감정가와 낙찰가 차이가 이렇게 컸나?
A. 제공된 근거에 따르면 통합 재건축 미진행, 공실 장기화, 낮은 독립 사업성으로 유찰이 누적된 영향이 크다.

Q2. 고덕자이 사례가 특수한가?
A. 보도상으로는 상가·아파트 분쟁으로 분리 재건축이 진행된 단지를 어렵지 않게 찾을 수 있다고 되어 있어, 완전한 예외로 보긴 어렵다.

Q3. 지금이 상가 저가매수 기회인가?
A. 일반화는 어렵다. 이번 사례는 ‘입지 프리미엄’보다 ‘정비 구조’가 더 강하게 작동한 케이스다. 개별 권리·사업성 검토 없이 기회라고 단정하기는 확인 불가다.

Q4. 이 건의 핵심 교훈 한 줄은?
A. 서울 강동구 상일동 사례가 보여주듯, 재건축 단지 안 상가라도 통합이 깨지면 가치가 크게 할인될 수 있다.